|
联邦国家抵押贷款协会( FNMA )，通常称为房利美或Fannie Mae，是美国政府资助的企业(GSE)，自1968年以来一直是一家上市公司。作为新政的一部分，该公司成立于1938年大萧条时期，该公司的目的是通过以抵押贷款支持证券 (MBS)的形式将抵押贷款证券化来扩大二级抵押贷款市场，允许贷方将其资产再投资于更多贷款，并通过减少对本地储蓄和贷款协会（或“储蓄机构”）的依赖，实际上增加了抵押市场中贷方的数量。它的兄弟组织是联邦住房贷款抵押公司 (FHLMC)，更广为人知的是房地美。2022年，按总收入计算，房利美在美国最大公司的财富500强排名中排名第 33位。
商业 房利美通过低利率借款部分赚钱，然后将其借款再投资于全部抵押贷款和抵押支持证券。它通过出售债券在债务市场借款，并通过购买全部贷款为贷款发起人提供流动性。它购买全部贷款，然后通过创建保留或出售的 MBS 将其证券化以用于投资市场。 作为政府赞助企业 (GSE)，Fannie Mae 依法必须在所有经济条件下向贷款发起人提供流动性。它必须合法地忽略看似无利可图的不利市场条件。如果有符合其预定承保标准的贷款可供购买，则在没有其他买家可用的情况下，它必须购买它们。 由于美国单户住宅和商业住宅市场的规模、规模和范围，市场参与者认为房利美公司债务很有可能被偿还。由于市场认知，房利美能够在债务市场上以非常低廉的价格借款。它可以借入的利率和可以“贷出”的利率之间通常存在很大差异。这被称为“到2008年8月，房利美的抵押贷款组合已超过7000亿美元。
联邦国家抵押贷款协会 (Fannie Mae's) 位于弗吉尼亚州雷斯顿的设施的西南视图。 Fannie Mae的很大一部分收入还来自它收到的担保费，作为承担其单一家庭房利美 MBS的抵押贷款和其保留投资组合中持有的单一家庭抵押贷款的信用风险的补偿。投资者或房利美 MBS的购买者愿意让房利美保留这笔费用，以换取承担信用风险；即，房利美保证即使借款人违约，也会支付相关贷款的预定本金和利息。 房利美的章程历来禁止它在没有抵押保险或与贷方签订回购协议的情况下为贷款价值超过80%的贷款提供担保；然而，在2006年和2007年，房利美确实购买了次级贷款和Alt-A贷款作为投资。 业务机制 Fannie Mae 是抵押贷款和抵押贷款的购买者，将其打包成抵押支持证券 (MBS)。房利美从经批准的抵押贷款卖家那里购买贷款并将其证券化；然后，它在二级抵押贷款市场上向投资者出售所得的抵押贷款支持证券，并保证所规定的本金和利息支付将及时转嫁给投资者。 此外，房利美 MBS 与房地美 MBS 和Ginnie Mae MBS 一样，有资格在“待公布”或“待定”市场进行交易。通过购买抵押贷款，房利美和房地美为银行和其他金融机构提供新的资金来发放新的贷款。这为美国住房和信贷市场提供了灵活性和流动性。 为了让房利美为其发行的抵押贷款支持证券提供担保，它为其将接受购买的贷款（称为“合格”贷款）制定了指导方针。Fannie Mae 开发了一个名为 Desktop Underwriter (DU)的自动承保系统 (AUS) 工具，贷方可以使用该工具自动确定贷款是否符合要求；Fannie Mae于2004年推出了 Custom DU 遵循该计划，允许贷方设置自定义承保规则来处理不合格贷款。不合格贷款的二级市场包括巨额贷款，这些贷款大于房利美和房地美将购买的最高限额。2008年初，决定允许 TBA（待宣布）符合条件抵押支持证券包括高达10%的“巨额”贷款。 合格贷款 房利美和房地美对他们将担保的最大贷款额度有限制。这被称为“合格贷款限额”。房利美和房地美的合规贷款限额由两家 GSE的监管机构联邦住房企业监督办公室 (OFHEO) 设定。OFHEO 每年根据10月至10月平均房价的变化设定合格贷款的规模限制，超过该上限的抵押贷款被视为不合格的巨额贷款。 阿拉斯加的合格贷款限额高出50%和夏威夷。GSE 只购买符合条件的贷款，重新打包进入二级市场，从而降低对不符合条件的贷款的需求。根据供求规律，贷方很难在二级市场上出售这些贷款；因此，这些类型的贷款往往对借款人来说成本更高（通常为1/4到1/2个百分点）。事实上，在2008年，由于对非 GSE 担保的债券的需求几乎不存在，不合格贷款的定价比合格贷款高出近1% 至1.5%。 隐性担保和政府支持 最初，房利美得到了政府的“明确保证”；如果它遇到麻烦，政府承诺会救助它。这种情况在1968年发生了变化。Ginnie Mae 从 Fannie 中分离出来。Ginnie 保留了明确的保证。然而，房利美变成了一家私人公司，由国会特许，并直接向美国财政部提供信贷额度。正是它作为政府赞助企业 (GSE)的性质为其借款提供了“默示担保”。该章程还将他们的业务活动限制在抵押贷款市场。在这方面，虽然他们是一家私人公司，但他们无法像普通的私人公司那样运作。 房利美没有得到政府的直接资助或支持；房利美证券没有实际明确的政府保证得到偿还。这一点在授权 GSE的法律、证券本身以及房利美发布的许多公共通信中都有明确规定。美国政府既没有明确保证这些证书，也没有支付证书的本金和利息。这些证书在法律上不构成美国或其除房利美以外的任何机构或工具的债务或义务。在次贷时代，每份房利美的招股说明书都用粗体、全大写字母写着：“证书和证书上的本金和利息的支付不受美国担保，不构成美国的债务或义务。美国或其除房利美以外的任何机构或工具。” （为了便于阅读，措辞从全大写改为标准大小写）。 然而，政府给予房利美的默示担保以及各种特殊待遇，极大地促进了房利美的成功。 例如，隐含担保让房利美和房地美节省了数十亿的借贷成本，因为他们的信用评级非常好。国会预算办公室和财政部估计，这个数字约为每年20亿美元。瑞典央行经济科学奖获得者 Vernon L. Smith 称 FHLMC 和FNMA 是“隐性由纳税人支持的机构”。《经济学人》曾提到“政府的隐性担保” FHLMC 和FNMA。在2004年参众两院银行委员会作证时，艾伦格林斯潘表示相信，房利美的（疲软）财务状况是市场相信美国政府永远不会允许房利美（或房地美）倒闭的结果。 与普通金融机构相比，房利美和房地美被允许持有更少的资本：例如，他们被允许出售抵押贷款支持证券，支持的资本仅为其他金融机构所需资本的一半。《联邦存款保险公司银行控股公司法》规定了管理金融机构偿付能力的法规。规定要求正常的金融机构保持资本/资产比率大于或等于3%。 GSE、Fannie Mae 和Freddie Mac 不受此资本/资产比率要求的约束，可以并且经常保持资本/资产比率低于 3%。 额外的杠杆可以在好的时候带来更大的回报，但在不好的时候让公司面临更大的风险，比如在次贷危机。FNMA 免缴州税和地方税，但某些房地产税除外。此外，FNMA 和FHLMC 不受 SEC 备案要求的约束；他们提交 SEC10-K 和10-Q 报告，但许多其他报告，例如有关其 REMIC 抵押证券的某些报告，并未提交。 最后，货币市场基金有多元化要求，因此不超过5%的资产可能来自同一发行人。也就是说，最坏情况下的违约将使基金损失不超过5%。但是，这些规则不适用于房利美和房地美。找到一个基金的绝大部分资产是房利美和房地美的债务并不罕见。 1996年，国会预算办公室写道：“没有联邦拨款用于现金支付或担保补贴。但代替联邦资金，政府为企业提供了可观的无价福利……政府资助的企业对政府来说是昂贵的。和纳税人……这项福利目前每年价值 65亿美元。” |
