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马来西亚国内税收局(LHDN)对因出售不动产而产生的应税收益征收不动产盈利税(Real Property Gains Tax，简写：RPGT、房地产利得税)。1976年不动产盈利税法案(第169号法案)明确规定了这一事实，使其成为最重要的房地产相关税种之一。在深入研究马来西亚房地产盈利税之前，了解与该税相关的条款非常重要。 什么是房地产利得税？ RPGT是因出售价格与收购价格之间的差额而产生的利润而征收的。因此，当转售价格高于购买价格时，RPGT就会生效。所有RPGT估值均须在收到税务局和税务服务局(JPPH)的八个工作日内报告。JPPH是根据内陆税收局(LHDN)的要求确定所处置或收购的房产的市场价值的机构。 无论其身份是公民、永久居民或两者皆非，居住在马来西亚的每个人都必须就其所拥有的或出售的不动产，包括不动产公司（RPC）的股份所产生的所有收益缴纳RPGT。 √.注：RPC是指一家受控公司，其总有形资产中75%或以上的资产为另一家RPC的房地产和股份。 RPGT近期进行了一项调整，将外国投资者和持有房产五年以上后出售的公司的税率从5%提高到10%。此外，任何在2013年1月1日之前购买房产的人，现在都将根据该日期的估价而不是实际购买日期来评估房产价值。 出售价格及收购价格 处置价格是通过处置任何资产而获得的金额或对价价值加上以下某些减法： ●.资产升级或增值过程中产生的成本 ●.购买者在收购资产后的任何时间，为确定、维持或保护资产权利而产生的成本 ●.资产出售时供应商产生的成本 收购价格是收购该资产所支付的货币对价加上收购附带费用减去下列项目后的价值： ●.因资产受损而获得的任何金额的补偿 ●.根据保险单收到的任何与资产损失、毁坏或贬值有关的损害或伤害的金额 ●.与资产转让有关的押金被没收的任何金额 财产或资产的处置 处置是通过结算、销售、转让、让与或分配将所有权从一个人转移到另一个人。马来西亚处置或出售房地产的盈利税率如下：
需要注意的是，每次处置后，前业主和新业主都需要在处置日期后的60天内提交RPGT申报表。处置日期与处置协议的日期相同。如果没有达成协议，处置日期可以定义为确认财产或资产转让的最终付款日期。在需要政府批准才能完成处置的情况下，处置日期将是批准日期或满足最后必要标准的日期。 √.建议：请确保在60天内提交RPGT，因为逾期付款将在所有罚款的基础上额外收取10%的罚款！ 取得财产 任何财产的取得，都会有一个取得方和一个处置方。每一方都扮演着不同的角色。 收单机构扣缴 在马来西亚，当财产或资产转让涉及全部或部分现金支付时，收购方必须扣留全部现金对价。扣留率为总收购价的3%，如果处置方既不是马来西亚公民也不是注册公司，则扣留率为7%。这笔预扣的现金需要提交，并需要用于抵消处置者应付的RPGT金额。 处理者付款 处置者必须在资产通知之日起30天内支付RPGT余额。在某些交易中，处置价格可能被视为等于收购价格。这些交易包括： ●.公民配偶之间转移资产 ●.向政府、经批准的慈善机构或地方当局赠送的礼物 ●.已故个人资产的转移 ●.因法律规定强制收购而处分资产 ●.根据马来西亚任何官方金融机构批准的融资计划处置应税资产 在其他情况下，不动产转让可能被视为对处置者既无净收益也无净损失。例如，一家公司在事先获得国内税务局局长(DGIR)批准的情况下，为了提高运营效率，以不少于75%的股份作为对价，将不动产转让给同一集团内的公司。 什么是允许损失？ 可扣除亏损是指在同一纳税年度出售多处房产的情况。当卖家以低于购买价的价格出售而亏损时，卖家可以用这笔亏损来抵消另一笔销售的利润。可扣除亏损可以结转到未来的纳税年度。 √.注意：如果这是一笔收益，那么该金额将须缴纳RPGT。 什么是异议和不满？ 任何有关估价的异议必须直接向LHDN提出。此外，请将任何异议的副本发送至马来西亚JPPH。JPPH提供与估价和房地产服务相关的咨询服务，并确定任何已处置房产的市场价值。任何受害人均可对评估提出上诉；LHDN和JPPH将对申诉做出最终决定。 马来西亚房地产盈利税是如何计算的 要计算马来西亚的RPGT，首先要确定应税收益，即购买价格和销售价格之间的差额。计算出应纳税收益后，再乘以相关的RPGT税率，结果就是应缴纳的RPGT金额。值得注意的是，到第四年，拥有房产的公司面临的税率低于个人。 马来西亚境外收入税 马来西亚政府为个人纳税人提供外国来源收入免税。此所得税豁免有效期为2022年1月1日至2026年12月31日。以下类别的外国来源收入免征所得税： ●.公司和有限责任合伙企业收到的股息 ●.个人纳税人取得的各类收入 马来西亚RPGT豁免 马来西亚政府为满足特定标准的纳税人提供了一定的RPGT豁免。这些标准与通过出售房产可获得的利润有关。 ●.任何马来西亚公民或永久居民在马来西亚出售房产，均可获得通过出售私人住宅获得的任何应税收益的免税 ●.私人住宅在法律上被定义为个人拥有或用于居住目的的建筑物或建筑物的一部分 ●.此项豁免额为10,000令吉或应税收益的10%，以较高者为准 ●.申请人一生中可申请一次豁免 ●.对于那些将财产转让给配偶、子女、父母、孙子女或祖父母的人，还有另一项RPGT豁免 RPGT只是马来西亚复杂税务制度的一部分。该制度的复杂性可能会使某些人难以正确理解其纳税义务，从而避免犯下税务罪行。 常见问题解答 ●. 马来西亚哪个地区有大量外籍人士群体？ 马来西亚首都吉隆坡是马来西亚最大的外籍人士聚居地之一，因为来自世界不同国家的国际学生在这里的大学学习，同时为来此工作的外籍人士提供了大量的就业机会。 ●. 马来西亚是投资房地产的好地方吗？ 马来西亚有很多优势，其商业友好政策、丰富的石油储备，是最佳的投资地点之一。马来西亚也是唯一允许外国人在马来西亚居住的同时，拥有土地的国家之一。 ●. 房产税信息虚假申报会受到处罚吗？ 如果少报纳税申报信息，个人将被处以1000元至10000元的罚款以及少缴税款200%的罚款。 ●. 我需要缴付RPGT吗？ 如果您亏本出售房产（例如房屋），则不会受到RPGT的约束，因为没有获利。如果有获利，则需要在出售后的60天内缴纳RPGT。 |
